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原標題：原創 | 如何像投資股票一樣，投資澳洲房地產？
REITs是房地產信托憑證（Real Estate Investment Trusts）是一種信托基金，以發行收益信托憑證的方式匯集多數投資者的資金，由專業機構進行房地產投資經營管理， 並將投資綜合收益按比例分配給投資者的證券。
“
通過REITs投資的方式，普通投資者能像投資其他高流動性證券一樣參與大規模收入型房地產組合投資，獲得與直接投資房地產類似的投資收益。
”
REITs的收益來源於租金收入和資產增值，其最大的特點是股息分紅。在符合一定盈利條件的前提下，REITs必須將不少於90%的應納稅收入派發紅利。
房地產基金REITs國內外發展油煙處理機價格
REITs作為房地產的替代投資品在國外發展有很長時間，各經濟體REITs推出時點與其房地產行業發展所處階段相關。自1960年美國首次推出REITs以來，縱觀全球各經濟體REITs推出時間點，各經濟體推出REITs有兩個目的：
1
在經濟或房地產市場遭遇困難時，通過REITs加速資金流向房地產市場，提升社會投資水平。
2
部分國傢推出REITs主要為增強本國房地產競爭力。
目前，全球REITs市值超過瞭1萬億，美國占據近7成的份額，毫無疑問是全球最大的REITs市場。澳大利亞和英國分列全球REITs總規模第二、三位，分別占比9.2%和5.7%。
REITs的推行有什麼好處？
1
對企業來說可以避免雙重征稅，獲得稅收優惠
REITs運作過程中面臨的稅收主要包括REITs和投資者兩個層面。其中對REITs征稅主要體現在REITs所得稅環節和交易環節，大多數國傢對於REITs的交易免征印花稅，同時各國對REITs采取稅收中性原則避免REITs在交易中重復納稅；一些國傢為瞭促進REITs的發展給予投資者一定的稅收減免。
新加坡不僅對REITs免收所得稅, 而且個人投資者從REITs取得的分紅也免征個人所得稅。這種優惠政策也使新加坡在短短幾年時間內, 成為亞洲國傢中僅次於日本的第二大REITs市場。
2
風險低
由於REITs的長期收益由其所投資的房地產價值決定，因此REITs的收益與其他金融資產的相關度較低。
投資者在資產組合決策中，會考慮REITs相對較低的波動性和在通貨膨脹時期所具有的保值功能。這是REITs成為投資對象的一個重要因素。
通過投資REITS，投資者不僅可以投資不同類型的房地產，甚至可以投資不同地區的房地產，以此來分散投資風險。
3
投資收益穩定
REITs按規定必須將90%的收入作為紅利分配，投資者可以獲得比較穩定的即期收入。
4
流動性高
由於REITs股份基本上都在各大證券交易所上市，與傳統的以所有權為目的房地產投資相比，REITs具有相當高的流動性。
5
信息不對稱程度低
上市交易的REITs較房地產業的直接投資，其信息不對稱程度低，經營情況受獨立董事、分析師、審計師、商業和金融媒體的直接監督。
澳大利亞是世界上最早開創REITS的國傢之一，經過30多年探索與實踐，已形成一定規模並逐步走向成熟。
在2008年3月之前，REITs一直都被稱作上市房地產信托（LPTs）。澳大利亞的第一隻LPT——The General Property Trust成立於1971年。截至2017年3月底，澳大利亞共有上市REITs61隻，市值規模1347.5億澳元，目前是全球第二大REITs市場。
數據來源：S P Dow Jones Indices S P/ASX 300 A-REIT
上圖為截止2016年ASX 300上市地產基金指數和ASX300指數總回報，從歷史投資表現來看，澳洲上市地產的表現ASX300上市地產基金指數（S P/ASX 300 A-REITS）指數年內投資回報為7.88%（年化利率），一年期投資回報高達20.08%，遠高於同期的ASX300指數（S P/ASX 300），上市地產板塊表現尤為突出跑贏整體股市。
澳大利亞REITs組織形式
澳大利亞的REITs采用的是信托結構，其中占據市場主導地位的，是一種使用合訂結構的REITs。
合訂結構是將一個REITs的信托單位和1份基金管理公司的股份捆綁在一起，且一經合訂，兩者就不能分開交易。投資者通過持有1股合訂證券，同時持有1個REITs信托單位和1份基金管理公司股份。在這種結構下，基金管理公司主要負責房地產物業的開發和建設，而收租型物業則由REIT來持有。
通過與業績優良公司合訂上市，A-REITs的業績將得以提高，可以增加對投資人的吸引力，同時通過合訂擴大投資范圍和投資領域，合理規避法律對主動開發和非依靠穩定現金流投資的限制。
截止2016年初，澳洲上市地產信托（A-REITs）的數量達到48傢。靜電油煙處理機已經公佈瞭最新資產估值的Goodman Group、DEXUS Property Group 和 Vicinity Centres的投資組合價值總計增加瞭約30億澳元。
稅收政策
根據澳大利亞信托法的規定，REITs必須滿足以下條件：
1
75%的資產是房地產資產；
2
全部的稅後收益分配給投資者。信托法對REITs的管理結構和資產負債率並沒有限定。
稅收方面的優勢是REITs一個顯著特征。澳大利亞政府為瞭鼓勵本國REITs的發展，其稅法規定，如果單個基金產品的投資者超過300人，並且該產品項下的資金投資於具有現金流的成熟物業時，該基金可以免除交易印花稅。
REITs所分派的股息不在REITs層面征稅，投資者所收到的股息隻會在個人的層面被征稅，這樣就避免瞭REITs所得收益被雙重征稅。而且，澳大利亞實行的是累進稅制（Marginal Tax System），投資者所繳的稅金和投資者的整體收入相關。
此外，二級市場上REITs股份的交易免征印花稅；REITs基金管理費不需繳納商品及服務稅（GST）；投資者的資本收益被征稅減半。
Westfield Group REITs投資策略
Westfield Group是全世界最大的商業地產公司，總部位於澳大利亞。截至2016年底，西田集團在美國、英國和歐洲擁有並經營瞭35個購物中心，資產價值310億美元，年凈利近14億美元；在澳大利亞和新西蘭投資並開發瞭39個購物中心，資產總價值達到323億澳元，年凈利潤近30億澳元。
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經營策略
產品定位明確從商業與住宅同步完全轉型為專業商業地產開發後，經營效益增長迅速，覆蓋規劃、設計、建造、發展每個環節，實行垂直化經營。同時，在當時被譽為世界上最漂亮的購物中心Burwood引進瞭著名的法爾馬斯百貨開始瞭長期戰略合作。Westfield 集團將關鍵路徑法針對項目計劃管理的實施成功用於後來的每一個項目。
2
資本化戰略
由於Westfield開發資金大部分來源於借貸，資產負債率高達81.7%，於是集團對旗下商業資產進行重新評估，以體現可觀的資產價值，並分拆重組上市。
分拆上市後，Westfield holding 和Westfield Property trust 股價上漲，並且WestfieldHolding 旗下全資控股的位於澳大利亞的6個購物中心 Miranda, Hornsby, Figtree, Toombul, Airport West, North Rocks 轉讓給Westfield Property Trust，總面積16.67萬平米，價值一億澳元。
Westfield Property Trust享受的租金收益，以及物業及商業管理的增值使得機構和個人投資者進而提供瞭有力的資金支持。Westfield 開發項目收回成本周期縮短，運轉速度加快。REITS為它走向全球擴張的道路返回搜狐，查看更多
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